بحران مسکن در ایران به یکی از مهمترین چالشهای حکمرانی اقتصادی ـ اجتماعی کشور تبدیل شده است. افزایش مستمر قیمت مسکن، رشد سهم اجارهبها در سبد هزینه خانوار، کاهش قدرت خرید، دشوار شدن تشکیل خانواده و گسترش نابرابریهای فضایی، همگی نشان میدهند که مسئله مسکن از مرز یک بازار اقتصادی فراتر رفته و به موضوعی مرتبط با عدالت اجتماعی، سرمایه اجتماعی و امنیت اقتصادی خانوارها تبدیل شده است.
از منظر اقتصاد کلان، بخش مسکن نهتنها یک بازار مصرفی، بلکه یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصادی، اشتغال و سرمایهگذاری کشورها محسوب میشود. ازاینرو، بررسی روند رشد ارزش افزوده این بخش، تصویری روشن از پیامدهای سیاستهای اعمالشده در حوزه زمین، سرمایهگذاری و تامین مالی ارائه میدهد. همانگونه که جدول زیر نشان میدهد، نوسانات رشد تولید ناخالص داخلی بخش مسکن بیانگر آن است که این بخش طی سالهای اخیر از ثبات و پویایی لازم برای ایفای نقش پیشران خود در اقتصاد ملی برخوردار نبوده است.
در سالهای اخیر، یکی از رایجترین پاسخها به این بحران، تاکید بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بوده است. بیتردید افزایش تولید مسکن یک ضرورت انکارناپذیر است زیرا کشور علاوه بر پاسخگویی به نیاز سالانه ناشی از تشکیل خانوارهای جدید، باید عقبماندگی انباشته سالهای گذشته را نیز جبران کند. با این حال، تجربه نشان داده است که تمرکز صرف بر تعداد واحدهای ساختهشده، بدون اصلاح ساختارهای حکمرانی، نمیتواند به ایجاد تعادل پایدار در بازار مسکن منجر شود.
واقعیت آن است که بحران مسکن ایران، بیش از آنکه یک بحران مربوط به «ساخت» باشد، یک بحران «حکمرانی» است. عواملی مختلفی به صورت همزمان این بحران را شکل دادهاند که نظام ناکارآمد حکمرانی زمین، ضعف تامین مالی بلندمدت، تورم مزمن اقتصاد و کاستیهای نظام تنظیم بازار از این جملهاند. تا زمانی که این عوامل اصلاح نشوند، حتی افزایش قابل توجه تولید نیز نمیتواند به بهبود دسترسی خانوارها به مسکن بیانجامد.
در میان این عوامل، حکمرانی زمین جایگاهی کلیدی دارد. امروز در بسیاری از شهرهای کشور، بخش عمده قیمت تمامشده مسکن نه به هزینه ساخت، بلکه به ارزش زمین اختصاص دارد. این در حالی است که محدودیت واقعی منابع زمین، مسئله اصلی کشور نیست بلکه نحوه مدیریت، عرضه و بهرهبرداری از اراضی شهری و پیرامون شهرهاست که به کمیابی مصنوعی زمین و افزایش قیمتها انجامیده است. از این منظر، اصلاح سیاستهای زمین، آزادسازی هدفمند اراضی دولتی، کاهش گلوگاههای اداری و استفاده از ابزارهای نوین مدیریت ارزش زمین، پیششرط افزایش پایدار عرضه و کنترل قیمتها محسوب میشود.
البته توسعه زمین نیز نباید تنها به معنای گسترش فیزیکی شهرها تلقی شود. تجربه بسیاری از کشورها نشان داده است که توسعه افقی بدون پیشبینی شبکه حملونقل عمومی، زیرساختهای شهری، خدمات آموزشی و درمانی و فرصتهای اشتغال، به شکلگیری شهرکهای خوابگاهی و افزایش هزینههای عمومی منجر خواهد شد. بنابراین، سیاست مذکور زمانی موفق خواهد بود که در چارچوب برنامهریزی یکپارچه سرزمینی و توسعه متوازن شهری اجرا شود.
دومین محور اصلاح، تغییر نقش دولت در بخش مسکن است زیرا تجربه دهههای گذشته نشان داده که دولت به تنهایی قادر به ساخت سالانه حجم عظیم مورد نیاز کشور نیست. در مقابل، نقش موثرتر دولت آن است که به جای تصدیگری، بر سیاستگذاری، تنظیمگری، آمادهسازی زمین، توسعه زیرساختها، تسهیل صدور مجوزها و هدایت منابع مالی تمرکز کند و زمینه حضور فعال مردم، سازندگان حرفهای، تعاونیها و بخش خصوصی را فراهم سازد. موفقیت برنامههای آینده بیش از هر چیز به کیفیت و تداوم این مشارکت وابسته خواهد بود.
در کنار اصلاح حکمرانی زمین و توانمندسازی بخش خصوصی، نظام تامین مالی نیز نیازمند بازآفرینی جدی است زیرا وابستگی بیش از حد بخش مسکن به تسهیلات بانکی آن هم در شرایط تورمی کنونی و محدودیت منابع، مخل هرگونه اقدام در راستای رفع نیاز کشور است. توسعه ابزارهای نوین مالی، استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، صندوقهای سرمایهگذاری، مشارکت توسعهگران و بهرهگیری از ارزش افزوده ناشی از توسعه اراضی، میتواند منابع پایدارتری برای تولید مسکن فراهم کند و فشار بر شبکه بانکی را کاهش دهد.
از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از خانوارها، بهویژه در دهکهای پایین و حتی بخشی از طبقه متوسط، در سالهای آینده همچنان مستاجر خواهند بود. ازاینرو، توسعه بازار اجاره حرفهای، حمایت از اجارهداری سازمانیافته، ایجاد مشوق برای سرمایهگذاری در واحدهای استیجاری و ارتقای امنیت حقوقی مستاجران، باید به یکی از ارکان سیاستگذاری مسکن تبدیل شود. تجربه کشورهای موفق نشان میدهد که امنیت پایدار سرپناه تنها به معنای مالکیت نیست، بلکه حاصل وجود بازاری شفاف، رقابتی و قابل پیشبینی برای اجاره نیز هست.
در نهایت، ساماندهی بازار مسکن بدون استقرار حکمرانی دادهمحور امکانپذیر نخواهد بود و تکمیل سامانههای اطلاعاتی، شفافیت معاملات، اجرای مالیاتهای تنظیمی، مقابله با سوداگری و ایجاد هماهنگی میان دستگاههای مسئول، ابزارهایی هستند که میتوانند سرمایهها را از فعالیتهای غیرمولد به سمت تولید هدایت کرده و دسترسی مصرفکنندگان واقعی به بازار را بهبود بخشند.
بحران مسکن ایران با یک راهحل واحد برطرف نخواهد شد. ساخت یک میلیون واحد مسکونی، اگرچه ضرورتی اجتنابناپذیر است، اما تنها یکی از اجزای یک راهبرد جامع محسوب میشود. آنچه کشور به آن نیاز دارد گذار از مدیریت پروژهای به حکمرانی هوشمند مسکن است که در آن اصلاح نظام زمین، تامین مالی پایدار، مشارکت بخش خصوصی، توسعه بازار اجاره و تنظیمگری شفاف، به صورت همزمان و هماهنگ دنبال شوند. تنها در چنین چارچوبی میتوان امیدوار بود که مسکن دوباره از یک کالای سرمایهای و سوداگرانه، به جایگاه اصلی خود یعنی بستری برای رفاه خانوار، عدالت اجتماعی و توسعه پایدار بازگردد.
