طبق اصل31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، هر فرد و خانواده ایرانی حق داشتن مسکنی مناسب با نیازهای خود را دارد. تفسیر و نکات حقوقی مربوط به اصل 31 قانون اساسی، بیان می‌کند که دولت موظف است هرگونه محرومیت در زمینه مسکن را برطرف نماید و به خصوص قشر نیازمندتر مانند روستائیان و کارگران را در اولویت قرار دهد. با وجود مشکلات تامین مسکن در کشور، تعداد قابل توجهی از خانه‌ها در کشور خالی هستند. بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، حدود 11 درصد از بازار مسکن کشور (تقریباً دو میلیون و ششصد هزار واحد) را خانه‌های خالی تشکیل می‌دهند. هرچند وجود تعدادی خانه خالی با نرخ منطقی در بازار مسکن طبیعی است؛ آنچه باعث برهم خوردن نظم بازار مسکن می‌شود وجود فاصله قابل توجه بین نرخ واقعی خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که به دلایل مختلفی از جمله تقاضای سوداگرانه مسکن رخ می‌دهد. پدیده خانه‌های خالی به دو دلیل عمده می‌تواند رخ دهد؛ علت اول، پیشی گرفتن میزان عرضه از تقاضا و علت دوم، پدیده شکست بازار است. در خصوص علت اول، افزایش خانه‌های خالی باعث کاهش قیمت مسکن و در خصوص علت دوم افزایش در تعداد خانه‌های خالی به دلیل نارسایی در بازار عرضه و تقاضای مسکن، باعث افزایش قیمت آن خواهد شد. در حالت شکست بازار، مکانیسم بازار به درستی عمل نمی‌کند و علی‌رغم وجود عرضه، تقاضا قادر به تامین نیاز نیست یا به عبارت دیگر، تقاضای موثر وجود ندارد. آنچه باعث برهم خوردن نظام بازار مسکن می‌شود پدیده شکست بازار است. خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران به دلیل دوم ایجاد شده‌اند و نگاه سرمایه‌ای و سوداگرانه به مسکن باعث برهم خوردن نظم این بازار شده است. جهت مدیریت بازار مسکن و به تبع آن مدیریت خانه‌های خالی در وهله اول می‌بایست نگاهی همه‌جانبه و یکپارچه به بازارهای موازی مسکن از جمله بازار ارز، سکه و بورس داشت چرا که ایجاد قوانین محدود کننده و یا وضع سیاست‌های تشویقی به شکل بخشی( به عنوان مثال تنها برای بازار مسکن) باعث فرار سرمایه به سایر بازارها و در نتیجه کاهش عرضه مسکن خواهد شد.
در راستای مدیریت خانه‌های خالی، می‌توان گفت مهمترین مرحله، شناسایی آنها می‌باشد. نکته حائز اهمیت در روش‌های شناسایی، زمینه‌مبنا بودن آنها است به طوری که کشورهای مختلف با توجه به داشته‌های خود از جمله سرمایه(مالی، انسانی و سازمانی) و اطلاعات، روش‌های مناسب برای خود را برمی‌گزینند. از جمله روش‌های شناسایی خانه‌های خالی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- بازدید میدانی(تشخیص بصری): این روش شامل مراجعه به محل و شناسایی دارایی‌های خالی با توجه به نشانه‌های ظاهری مانند خاموش بودن چراغ‌های خانه و یا وجود تجهیزات اضافی و عدم حضور ساکنان یا فعالیت‌های معمول است. کاربست این روش در مقیاس وسیع بسیار زمان‌بر است. از دیگر اشکالات این روش متکی بودن آن به تفسیر فردی و در نتیجه عدم قطعیت آن است.
- استفاده از پست الکترونیکی، پست یا پیمایش تلفنی: این روش به مراجع ذی‌صلاح امکان می‌دهد تا اطلاعات را از صاحبان‌خانه‌ها جمع‌آوری کنند و در دسترس داشته باشند. سهولت در ارتباط و دقت بالا از مزایای این روش محسوب می‌شوند.
- اطلاعات خدمات شهری: استفاده از خدمات شهری (آب، برق، گاز و…) می‌تواند یکی از واضح‌ترین شاخص‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی باشد. اگر یک مسکن خالی باشد، معمولاً صاحبان آن از خدمات شهری مانند آب، برق و گاز استفاده نمی‌کنند. این شاخص می‌تواند به عنوان یک ابزار مفید برای ارزیابی و بررسی وضعیت خانه‌های خالی استفاده شود.
- اطلاعات اداری: بررسی اطلاعات اداری افراد (از جمله آدرس‌های ثبت شده افراد که مرتبط با دارایی‌های آنها است) یکی از اصلی‌ترین روش‌ها در شناسایی خانه‌های خالی است که در بسیاری از کشورها استفاده می‌شود. ثبت دقیق اطلاعات هویتی، اثبات مالکیت یا ارتباط فرد با دارایی، ارائه مدارک مالی و تغییر اطلاعات در صورت انتقال از جمله مواردی است که باید پیش از کاربست این روش در نظر گرفت.
- اطلاعات سلب مالکیت: شروع فرآیند سلب مالکیت یک شاخص واضح است که دارایی ممکن است خالی باشد.
- اطلاعات مرتبط با تخلف یا تاخیر مالیاتی: بدهی‌های مالیاتی و تاخیر در پرداخت مالیات نشانه‌هایی هستند که شهرداری‌ها می‌توانند از آنها استفاده کنند تا خانه‌های خالی را شناسایی کنند.
- استفاده از اطلاعات فضای مجازی و اطلاعات ماهواره‌ای مرتبط با روشنایی شبانه محدوده‌ها: در این روش از اطلاعات موجود در پلتفرم‌ها و سرویس‌های آنلاین، از جمله رسانه‌های اجتماعی، وب‌سایت‌ها، نقشه‌های آنلاین و همچنین تصاویر ماهواره‌ای برای بررسی روشنایی مناطق مسکونی در شب‌ها، جهت شناسایی خانه‌های خالی استفاده می‌شود.
پس از مرحله شناسایی و برای مدیریت خانه‌های خالی، روش‌های متفاوتی در کشورهای مختلف اتخاذ شده است. این روش‌ها به طور کلی به دو دسته محدود کننده و مشوق‌ها تقسیم می‌شوند. مهمترین این روش‌ها عبارت‌اند از:
- استفاده از روش‌های تسهیل‌گری، آگاهی بخشی و مشارکتی: وجود برخی سازمان‌ها در کشورهای مختلف که به نوعی پل ارتباطی بین اهالی محلات مختلف و مسئولان هستند و به واسطه دانش عمیق محلی نقش پررنگی در شناسایی و مدیریت خانه‌های خالی ایفا می‌کنند. افزایش آگاهی افراد از مشوق‌ها و قوانین خانه‌های خالی نیز از دیگر ابزارهایی است که در این روش استفاده می‌شود.
- اعطای وام و تسهیلات: در برخی از کشورها برخی از خانه‌ها به دلیل فرسودگی و یا اشکالات سازه‌ای و یا سایر دلایل غیرعمدی خالی مانده‌اند به همین دلیل دولت‌ها با اعطای تسهیلات سعی در عرضه این خانه‌ها در بازار دارند.
- نظام مالیاتی: یکی از موثرترین ابزارهای مدیریت خانه‌های خالی به خصوص برای مناطقی که مسکن جایگاه سرمایه‌ای پیدا کرده است تصویب و اجرای قوانین مالیاتی است. نرخ مالیات در برخی از کشورها بر اساس درصدی از نرخ اجاره و در برخی دیگر بر اساس درصدی از ارزش دارایی محاسبه می‌شود.
- ابزارهای قانونی: در برخی از کشورها در مرحله‌ای که روش‌های فوق‌الذکر در خصوص یک دارایی خالی موثر نباشد ابزارهای قانونی از جمله دستور خرید اجباری دارایی توسط دولت صادر خواهد شد.
در نهایت می‌توان گفت استفاده از ترکیبی از روش‌های شناسایی و مدیریت خانه‌های خالی بسیار موثرتر خواهد بود و باید نگاه ویژه‌ای به شهرداری‌های و سازمان‌های محلی داشت چرا که مدیریت کلان حجم بالای دارایی‌ها بدون استفاده از ظرفیت‌های محلی کاری دشوار است.
